De onde vem o que eu como #66: P?o de queijo
Momento favorece investimentos em FIIs de shoppings, afirmam analistas Shopping centers Valor Econ?mico.txt
Shopping centers também podem ser uma forma de investimento mesmo que você n?o tenha um tijolo para construir o edifício ou um mísero produto para vender dentro de uma galeria comercial. Com os FIIs (fundos de investimento imobiliário) em shoppings,jogos de agua e fogo1 é possível comprar cotas de fundos que investem simultaneamente em dezenas de centros de compras espalhados pelo Brasil e obter todos os meses dividendos que s?o proporcionadas pelas receitas com aluguéis, estacionamentos e mídia, entre outras fontes, dos estabelecimentos. “S?o fundos que investem nesses imóveis para explora??o comercial, seja para obter receita por meio do aluguel ou por quaisquer outras receitas que eles possam gerar ali para o fundo. E o fundo distribui os ganhos auferidos para os outros investidores, sem objetivo de capta??o. O objetivo é basicamente gerar renda recorrente para os seus cotistas”, explica Marx Gon?alves, do time de research da XP Investimentos. window._taboola = window._taboola || []; _taboola.push({ mode: 'organic-thumbs-feed-01-stream', container: 'taboola-mid-article-saiba-mais', placement: 'Mid Article Saiba Mais', target_type: 'mix' }); De acordo com Larissa Nappo, do time de research do Itaú BBA, esses fundos montam seus portfólios adquirindo participa??es em empreendimentos que já est?o prontos. “A inten??o n?o é mais fazer greenfield, ou seja, n?o é de construir novos shoppings. O objetivo é investir em ativos maduros e fazer com que eles cres?am, para que as receitas obtidas com o aluguel de lojas, estacionamentos e displays de mídia sejam distribuídos para os cotistas”, acrescenta Nappo. De acordo com Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, empresa de inteligência de mercado de Real State, o momento é bom para quem quer investir em shoppings – diretos ou por meio de FIIs. “Os centros de compras est?o apresentando bom desempenho nos últimos anos pela necessidade desses empreendimentos se reinventarem no período pós-pandemia”. Na avalia??o de Nicastro, as vendas ao consumidor perderam importancia dentro dos centros de compra por causa da concorrência com marketplaces digitais, como Amazon e Mercado Livre, levando as empresas a ampliarem ofertas de servi?os para manter a relevancia dos centros de compra ao fim da emergência sanitária. “Os shoppings come?am a ganhar uma for?a muito grande nos servi?os (após a pandemia). Hoje, você vê clínicas, servi?os de medicina estética, pet shops, academias e coworking e até estande de vendas de construtoras nesses estabelecimentos”, exemplifica o CEO da SiiLA. “Ent?o, o que virou o grande protagonista, principalmente em cidades como S?o Paulo e Rio de Janeiro, que s?o cidades perigosas, foi a quest?o da alimenta??o. Hoje, você tem boulevard gastron?mico, bares e exposi??es. O que é valorizado é a experiência dentro do shopping”, acrescenta Nicastro. Esses FIIs ainda têm outra vantagem que é a diversifica??o do portfólio: por exemplo, o maior deles, o XP Malls (XPML11), tem participa??es em shoppings de diferentes perfis, como o Shopping Cidade Jardim e Catarina Outlet Fashion, voltados para o público AAA, e Tietê Plaza Shopping e o Partage Santana Shopping, com perfis mais populares, evitando que eles estejam superexpostos a um segmento. “Essa diversifica??o de receita que existe no shopping traz uma seguran?a para o ativo e, consequentemente, ao FII”, diz Fausto Menezes, também do time de research do Itaú BBA. Para o curto prazo, há dois fatores que podem deixar os investimentos em FIIs de shoppings ainda mais atraentes: a perspectiva de queda da taxa de juros básica e o fato de muitos FIIs de shopping estarem sendo negociados com desconto. “A gente entende que o desconto atual (no valor das cotas dos fundos de shoppings) n?o reflete a qualidade de alguns portfólios, que ainda acaba gerando oportunidade para uma montagem de posi??o para longo prazo. A métrica pre?o sobre valor patrimonial, na média dos shoppings, está na faixa de 0,8 vezes. E aí a gente fica dependendo do anúncio do ciclo de cortes (da Selic)”, diz Nappo. A queda esperada da Selic (que está atualmente em 15% e deve terminar 2026 em 12,5%, segundo estimativas do mercado) deve estimular o desempenho operacional dos shoppings, reduzindo taxas de vacancias e aumentando os lucros com os servi?os oferecidos pelos empreendimentos. O único ponto de aten??o para quem cogita investir em shoppings é o endividamento alto de alguns fundos. “Os fundos têm reduzido, mas n?o interrompido suas aquisi??es. E aí eles têm recorrido a dívidas, para honrar com as suas obriga??es. Quando a gente pega olha o nosso último relatório setorial, o endividamento médio dos nove principais fundos do segmento é de 20%, mas há algumas cotas com até 54% de alavancagem. S?o níveis elevados que podem trazer alguns solavancos no futuro”, conclui Nappo.
