Tarifa?o desafia empresas brasileiras a se reinventarem
Loca??o de temporada é aposta de longo prazo Empresas Valor Econ?mico.txt
Para Lucas Cardozo,??odetemporadaéapostadelongoprazoEmpresasValorEcon?jogo de transportar carro diretor de opera??es da JFL Living, servi?o é mais barato que hotel e oferece padr?o equivalente, mas precisa de escala para ser rentável — Foto: Leo Pinheiro/Valor A demanda por imóveis de loca??o está elevada e a taxa de juros em 15% ao ano, que encarece a compra do imóvel, colabora para mantê-la nesse patamar. é uma oportunidade para empresas que exploram modalidades de loca??o. Paradoxalmente, porém, os juros afastam os investidores, porque o prêmio obtido com o aluguel, em rela??o à renda fixa, fica menos atrativo. A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad), de 2024, mostra que a parcela de domicílios alugados subiu de 18% para 23% desde 2016, destaca Hamilton Leite, consultor da Brain Inteligência Estratégica. window._taboola = window._taboola || []; _taboola.push({ mode: 'organic-thumbs-feed-01-stream', container: 'taboola-mid-article-saiba-mais', placement: 'Mid Article Saiba Mais', target_type: 'mix' }); A empresa pesquisou o mercado de loca??o residencial tradicional, de hotelaria e multifamily (loca??o administrada por empresas) em regi?es de alta renda de S?o Paulo, a pedido da JFL Living, que explora o segmento de multifamily para o público que ganha acima de R$ 40 mil. Um dos pontos levantados pela pesquisa é que uma diária em hotel de alto padr?o em S?o Paulo custa, em média, R$ 2,2 mil. Pacotes mensais nesses hotéis v?o de R$ 14,7 mil a R$ 110 mil. Para Lucas Cardozo, diretor de opera??es da JFL, é a confirma??o de que o multifamily faz sentido do ponto de vista financeiro. “Um hotel de alto padr?o cobra R$ 3 mil por diária, para 30 m2, e nós, que somos os mais caros do mercado, cobramos R$ 600 em um de 60 metros”, diz. Segundo o diretor, os servi?os oferecidos pela empresa e pelos hotéis s?o “de certa forma, equivalentes”. Nos hotéis, há uma quantidade maior de funcionários e restaurantes. Ainda assim, a JFL tem “amenities”, como arruma??o diária e café da manh?. Apesar da compara??o com o segmento hoteleiro, o foco da companhia s?o as estadas longas, de vários meses. A pesquisa da Brain aponta que a taxa de ocupa??o dos projetos que miram contratos mais longos é de 88%, com média de 540 dias, enquanto na área de curta dura??o, fica em 67%, com contratos de 3 dias e meio. O nosso objetivo é melhorar a receita, sem precisar mexer na [taxa de] ocupa??o” — Allan Sztokfisz Uma das maiores companhias focadas em curta temporada é a Charlie, que reúne 2,5 mil apartamentos em opera??o, quase todos em S?o Paulo. Allan Sztokfisz, CEO e fundador da empresa, afirma que a ocupa??o está perto de 80%, patamar que considera adequado. “O nosso objetivo é melhorar a receita, sem precisar mexer na ocupa??o”, diz, para evitar o desgaste dos ativos. Diferentemente da JFL, a Charlie n?o é dona dos apartamentos. Ela administra as unidades para os proprietários, que podem ser fundos de investimento ou clientes pulverizados, que compraram um imóvel em empreendimento coberto pela Charlie. O número de apartamentos administrados se manteve estável em rela??o ao ano passado. Segundo Sztokfisz, isso aconteceu porque há atraso na entrega de alguns projetos. Também acontece por um apetite menor dos fundos de investimento, que compram blocos ou prédios inteiros por vez. “O que temos visto, principalmente pelo cenário atual de juros, é que novas capta??es s?o mais difíceis. é preciso esperar o cenário melhorar”, afirma o fundador. Segundo ele, a empresa está olhando para o longo prazo e o modelo “híbrido”, que mescla imóveis de fundos e de pessoas físicas, e com possibilidade de estadas de curta ou média dura??o, tem se mostrado acertado. No modelo adotado pela JFL, os maiores concorrentes contam com capital estrangeiro, como grandes fundos de pens?o. é diferente da empresa brasileira, fundada por Jorge Felipe Lemann, filho de Jorge Paulo Lemann. Em comum com os fundos estrangeiros está a vis?o de longo prazo sobre o setor de multifamily. “Hoje, se você fizer a conta, é muito difícil os negócios ficarem de pé [de forma] muito saudável”, afirma Cardozo. Segundo ele, no modelo, os empreendimentos têm taxa interna de retorno (TIR) positiva, “mas, operacionalmente, tem de ser muito bem executado, porque o prêmio n?o está muito alto, com essa taxa de juros”. O lado bom é que essa dificuldade afasta outros “players”. Poucas incorporadoras ou fundos brasileiros se interessam hoje pelo segmento de loca??o. Mesmo quem vê potencial, prefere esperar. “Seria ótimo ficar com o prédio, mas você precisa de muito mais capital”, diz Otávio Zarvos, CEO da incorporadora Idea!Zarvos, que teve uma pequena opera??o de multifamily, com a gestora Paladin, há alguns anos, mas acabou vendendo as unidades. Ainda é algo para o qual a empresa quer voltar, quando os juros caírem. “Para o investidor institucional ou pessoa física, ter um bom apartamento alugado num local com escassez de terrenos, academia legal e estética bacana, é um super produto, se pensar a médio e longo prazo”, diz. A JFL também está vendendo unidades de um prédio que construiu e pretende fazer outro só para venda, conta Cardozo. Mas a justificativa é que os projetos s?o pequenos demais para compensar o custo da opera??o multifamily. Tanto Charlie quanto JFL, que já atuam em S?o Paulo, est?o de olho na expans?o geográfica. A Charlie opera alguns apartamentos no Rio, como teste, mas está aguardando a entrega de novos projetos na cidade para atingir de 200 a 300 unidades ali. “Acreditamos que será nossa segunda pra?a”, afirma Sztokfisz. Também já tem parcerias com incorporadoras em Belo Horizonte e Florianópolis, e ambiciona entrar em Brasília. A JFL tem olhado Goiania e Brasília, e est?o surgindo oportunidades no Rio, afirma Cardozo. “Come?a a aparecer bastante coisa para nós na Barra, em S?o Conrado e no Leblon”. Com o dinheiro “caro” para investir, o ritmo de expans?o está menor. A empresa inaugurou em janeiro, no complexo Alto das Na??es, próximo à Berrini, o seu quinto prédio, com 161 unidades. A ocupa??o, ali, já atingiu 85%, diz o diretor - bem acima da meta de 60%. O próximo projeto virá só em 2027, nos Jardins, com unidades de 40 a 360 m2, incluindo cobertura com piscina privativa. A JFL também busca de áreas no Itaim, em Moema, bairro apontado pela Brain como o de maior potencial para loca??o, e na Vila Mariana. Unidades maiores s?o ativos que a Charlie gostaria de ter mais em seu portfólio, conta Sztokfisz, porque é o imóvel que a hotelaria n?o oferta. No entanto, os apartamentos mais comprados por investidores que visam a loca??o de temporada s?o estúdios. “Eu teria que pegar apartamentos maiores em prédios que n?o foram feitos para isso, aí acaba tendo conflito”, diz. A volta dos fundos, com capital para comprar um prédio inteiro, pode ajudar.
